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EL GOBIERNO PROLONGA LA DURACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER, LIMITA LAS FIANZAS PERO NO LAS RENTAS

El Gobierno dió luz verde el viernes pasado en el Consejo de Ministros a un decreto para modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que aumentará los plazos de los alquileres e incluirá otras medidas que obligarán a reformar cinco normas en total.   Entre lo que sí recoge, destaca pasar de tres a cinco años la duración de los contratos de alquiler (y hasta siete años si el casero es una empresa) y reforzar la obligación de que no se pueda exigir un aval superior a dos meses de fianza. Sin embargo, el texto que ha acordado el Gobierno deja fuera algunos aspectos que desde Unidos Podemos consideraban "fundamentales" para controlar las rentas en especial, algún tipo de mecanismo para evitar rentas desorbitadas. El Ejecutivo prevé que el decreto se publique el martes próximo en el BOE y que, por tanto, entre en vigor el miércoles. Tras la reunión del Gabinete, en la rueda de prensa posterior, el ministro de Fomento, José Luis Ábalos, ha asegurado que no contemplan "medidas de intervención en los precios de mercado". Es decir: que no fijarán al menos de momento precios máximos por zonas como reclamó Unidos Podemos. "Este decreto no pretende integrar ni todas las propuestas del PSOE ni todos los compromisos a los que haya podido llegar con otras fuerzas políticas. Contempla las medidas más urgentes. Tendrán la oportunidad de poder cumplirse en el trámite presupuestario", ha zanjado. Ábalos ha señalado que el decreto aprobado "recoge la ambición de empezar a hablar ya de política de vivienda como derecho y con su función social". Y ha justificado la urgencia de la norma: "Queremos acabar con un drama que afecta a los proyectos de vida de la gente, sobre todo los jóvenes", que se ven obligados a compartir vivienda. También quieren poner coto a los desahucios de alquiler, que crecen a un ritmo anual del 5%. Pero las medidas no contentan en nada a Podemos, socio preferente del Gobierno para sacar adelante la reforma. "El decreto del Gobierno no contiene la medida más importante del acuerdo: prohibir las subidas abusivas del alquiler", ha asegurado el secretario general del partido, Pablo Iglesias. "Si no rectifican, votaremos en contra"., La principal divergencia entre Podemos y el Gobierno hace referencia al punto 3.2 del acuerdo presupuestario, que recogía la posibilidad de habilitar a los Ayuntamientos "para la elaboración de un índice de precios de alquiler de referencia" que permita "regular y limitar las subidas abusivas del precio". El partido de Iglesias entiende que la modificación de la LAU es el instrumento adecuado para acometerlo y por eso piden que figure en el decreto. Fuentes del Ministerio de Fomento, del que depende Vivienda, señalan que en el pacto con Podemos aparecía como un punto diferenciado del que se refería a la modificación de la normativa de alquileres y que el plazo pactado era "a lo largo de 2019". Entienden, por tanto, que hay margen, aunque no descartan que pueda incluirse durante la tramitación parlamentaria del real decreto, que una vez entre en vigor deberá ir al Congreso para ser validado en el plazo de un mes. Al margen de lo que pueda incluirse en pactos posteriores, estas son algunas de las medidas que recoge el decreto que ha preparado el Gobierno: .- El plazo de los alquileres, que el Gobierno del PP rebajó a tres años en la reforma de la LAU de 2013, volverá a ser con carácter general de cinco años, como ya avanzó el Ejecutivo en julio, poco después de llegar a La Moncloa. Además, en el caso en que el arrendador sea una persona jurídica —empresas, fondos de inversión, etcétera— los contratos se celebrarán con una duración mínima de siete años. Las prórrogas tácitas del contrato, que el PP también rebajó y dejó en un año, volverán a contemplar hasta tres años. Se trata del plazo temporal por el que se amplía un contrato una vez transcurrido el periodo máximo, siempre que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su intención de poner punto final al contrato. .- En el momento de la firma del contrato, el arrendador no podrá exigir al nuevo inquilino un aval, al margen de la fianza, que exceda en dos meses la renta mensual de alquiler "a no ser que se trate de contratos de larga duración". En estos sí podrán pactarse garantías adicionales. Se limitan así las exigencias, frecuentemente abusivas, que muchos propietarios piden de manera adicional al mes de fianza. .- Para acotar los desembolsos al inicio de los contratos, el decreto también señala que los gastos de inmobiliaria correrán a cargo del arrendador cuando éste sea una persona jurídica. De este punto se excluyen "aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario", explican fuentes de Fomento. .- Cuando se firme un contrato de alquiler oficial y se registre adecuadamente en la Administración, el propietario y el inquilino podrán quedar exentos de pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y el de actos jurídicos documentados en ese proceso burocrático. Se trata de una medida con poca repercusión, ya que es muy raro abonar estos tributos en contratos de alquiler entre particulares. El decreto también modifica la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para modificar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) aunque en dos supuestos muy limitados: cuando el arrendador sea un ente público se podrá eximir al inquilino del pago de este impuesto y los Ayuntamiento podrán bonificar hasta el 95% del IBI "en las viviendas sujetas a alquiler de precio limitado". En ambos casos dependerá siempre de cada Consistorio, que son los organismos competentes en ese tributo, si se acoge a estas medidas o no. También dependerá de cada administración local decidir si aumenta el recargo del IBI a viviendas desocupadas con carácter permanente, una medida ya contemplada actualmente porque la introdujo el PP en 2002 pero que "estaba mal regulada hasta ahora", según fuentes de Fomento, y destinar el superávit a promover su parque de vivienda pública, algo que hasta ahora los Ayuntamientos no podían hacer porque tenían limitado su gasto por la Ley de Estabilidad. .-Se incluye otra medida que ya había avanzado el Ejecutivo meses atrás: se habilitará a las comunidades de vecinos para que, si lo deciden tres quintas partes de los propietarios, puedan acordar limitar o vetar los arrendamientos turísticos en el edificio. Para eso se modifica la ley de propiedad horizontal. Una medida que, según fuentes de Fomento, solo se aplicará a nuevos pisos turísticos y no a los ya existentes porque "no tiene carácter retroactivo". .- También se modifica la ley de enjuiciamiento civil para "reformar el procedimiento de desahucio" y que los hogares vulnerables tengan más protección. Asegura el Gobierno que habrá "mejor coordinación" entre la justicia y los servicios sociales para evitar que las familias se queden en la calle sin una alternativa cuando pierden su vivienda. En concreto, los jueces notificarán los inicios de los procesos de desahucio a los servicios sociales. Estos emitirán un informe y, si alertan de que las personas que van a ser expulsadas de su hogar se encuentran en situación de vulnerabilidad, se abrirá una prórroga de un mes (o de dos cuando es una persona jurídica la que solicita el lanzamiento) para buscar una solución.

El Supremo prohíbe el uso de la vivienda familiar al padre o la madre con hijos que lleve a su nueva pareja

El Tribunal Supremo ha establecido que el padre o la madre que vive con sus hijos en una vivienda familiar en régimen de gananciales y que lleva su nueva pareja a convivir con ellos de manera estable, pierde el derecho a disfrutar del uso de esa casa.

La resolución desestima el recurso de casación de la Fiscalía contra una sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid que había acordado la extinción del derecho de uso de la vivienda por considerar que la entrada de una tercera persona en el inmueble hacía perder a este su antigua naturaleza de vivienda familiar, al servir ahora en su uso a una familia distinta y diferente.

En este caso, una pareja de Valladolid se divorció y la mujer se quedó con sus hijos en la vivienda familiar. Pasado un tiempo, entró a vivir su nueva pareja, por lo que su ex marido la demandó. El Supremo afirma que el derecho a residir en la vivienda familiar se mantiene "en tanto que se conserve este carácter familiar".

Sin embargo, en el caso que ha estudiado la Sala, dicho carácter "ha desaparecido, no porque la madre e hijos hayan dejado de vivir en ella, sino por la entrada de un tercero, dejando de servir a los fines del matrimonio".

Y explica: "La introducción de una tercera persona hace perder a la vivienda su antigua naturaleza por servir en su uso a una familia distinta y diferente".

¿Se pagan más impuestos por las hipotecas en España?

La respuesta es sí. En España se cobran más impuestos de hipoteca que en otros países europeos.

Por ejemplo, el impuesto AJD, del que tanto se ha hablado en los medios recientemente por la polémica de la decisión del Tribunal Supremo, tiene un coste medio en España de 2.500 euros. Sin embargo, en otros lugares europeos ni siquiera se cobra.

Un estudio realizado recientemente manifiesta que en Alemania, Reino Unido y Holanda no existe este impuesto ni uno similar, y que en Francia, Italia y Portugal hay un impuesto equivalente. Pero aún así, su cuantía es mucho menor que en España.

En Francia, el nombre del impuesto es “Contribution de Sécurité Inmmobilière” y apenas alcanza los 120 euros en una hipoteca de 200.000 euros. En Italia, es el “Imposta Sostitutiva” y su cuantía es de unos 500 euros. En Portugal, el impuesto similar se denomina “Importo do Selo” y cuesta unos 1.200 euros.

La semejanza de estos impuestos con el IAJD es que se aplica sobre los préstamos hipotecarios y que lo asume el cliente (como ocurría en España hasta ahora).

Además, la carga fiscal es mucho más reducida.

En España, el impuesto se establece sobre la responsabilidad hipotecaria, suponiendo entre 1,4 y 1,5 veces el importe del préstamo.

Por el contrario, en Portugal e Italia el impuesto se aplica sobre el importe del préstamo hipotecario. Mientras que en Francia, sobre una cantidad equivalente a 1,2 veces el préstamo.

Respecto al tipo impositivo que se aplica, en España la cuantía depende de la región en la que se firme la hipoteca, moviéndose entre el 0,5% y el 1,5%. En Portugal, se paga un 0,6% (y del importe del préstamo, que es inferior a la responsabilidad hipotecaria), mientras que en Italia se aplica un 0,25% (en el caso de segundas residencias es un 2%) y en Francia, un testimonial 0,05%.

 Actualmente, el Gobierno de España ha cambiado la normativa para que los bancos paguen el impuesto AJD.

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EL IMPUESTO AJD VINCULADO A LAS HIPOTECAS LO PAGARÁN LOS BANCOS

El Gobierno aprobará un decreto ley con el que modificará la norma que regula el impuesto de actos jurídicos documentados vinculado a las hipotecas, para que “nunca más” tengan que pagarlo los consumidores, sino que lo paguen los bancos.

Es la respuesta del Gobierno al fallo del Supremo de este martes, que, enmendando una sentencia de mediados de octubre, ha dictaminado que han de ser los clientes, y no la banca, los que paguen el impuesto al constituir un crédito hipotecario. Además, Sánchez ha anunciado también que llevará al Congreso la creación de una “autoridad independiente de protección de los clientes financieros”, un órgano para proteger a los ciudadanos de abusos y conflictos del sistema financiero.

Choque entre dos poderes del Estado

Nunca antes se había visto un choque tan fuerte y rápido entre el alto tribunal y el Gobierno. En la rueda de prensa para explicar la medida, Sánchez ha cargado con dureza contra el tribunal, controlado por los conservadores y presidido por Carlos Lesmes, un hombre aupado allí por el PP al que ahora le queda menos de un mes de mandato, al menos en teoría.

"El Gobierno trabaja para que se cumplan los plazos" de renovación del Poder Judicial, ha dicho Sánchez apuntando así al final de la carrera de Lesmes. "Creo que el Tribunal Supremo tiene que hacer una reflexión sobre el debate que se ha suscitado sobre su credibilidad. Tienen que reflexionar sobre estas dos semanas. Respeto la independencia del poder judicial, pero ningún poder está fuera de la crítica, creo que el poder judicial debe hacer autocrítica de lo que ha pasado". A pocas semanas del inicio del juicio del procés, el más importante para el Supremo de los últimos años, Sánchez ha querido desvincular los dos procesos, pero ha admitido que el tribunal ha quedado tocado.

El presidente cree que tendrá apoyo parlamentario sin problemas para convalidar este decreto que se aprueba mañana. El PP, sin embargo, plantea ahora eliminar directamente este impuesto, por el que las comunidades autónomas ingresan más de 8.000 millones de euros anuales. Sánchez ha cargado contra el líder del PP, Pablo Casado, por sugerir esta eliminación. "Que hable con los presidentes de comunidades autónomas del PP, porque a mí ellos me piden más recursos para sanidad, educación, infraestructuras. Si eliminan este impuesto tendrían menos recursos. Nosotros queremos que se mantenga y que lo paguen los bancos", ha señalado el presidente.

Tras la polémica suscitada este martes después de la decisión del Supremo de dejar en manos del cliente el pago del impuesto de actos jurídicos documentados, Sánchez ha comparecido de manera extraordinaria en La Moncloa para explicar la reforma legal elegida por el Gobierno para que sean los bancos los que paguen el impuesto a partir de la entrada en vigor de la nueva legislación. Y ha hecho mucho énfasis en esta idea: "Que nunca más sean los ciudadanos los que paguen este impuesto, sino que sean los bancos". Finalmente, será a través de un decreto ley por el que se modificará el artículo 29 de la ley de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la que regula el impuesto que se paga a la constitución de una hipoteca. El decreto será aprobado mañana en Consejo de Ministros y estará en vigor el viernes, cuando se publique en el BOE.

Actualmente, el artículo 29 la norma afirma que "será sujeto pasivo [del impuesto y por tanto, quien debe pagarlo] el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan". Es esa última frase la que causaba problemas de interpretación y por la que se introdujo un reglamento que especificaba que tenía que pagarlo el cliente. Con la reforma, "quedará claro que el impuesto de actos jurídicos documentados corresponderá siempre a los bancos y nunca más a los ciudadanos de a pie".

El presidente del Gobierno ha sido bastante duro con la actuación del Supremo, que este martes corrigió una jurisprudencia que había sido establecida apenas hace tres semanas, con una sentencia del 16 de octubre que a su vez enmendaba 20 años de criterio sobre el impuesto de las hipotecas. Sánchez ha dicho que, pese a que "respeta siempre" la independencia del poder judicial, "el Ejecutivo no puede dejar de lamentar la situación generada por la sentencia del día 16 y que culminó este martes con la doctrina rectificada. La situación no es positiva ni para los bancos ni para los jueces ni, sobre todo, para los ciudadanos". Ha llegado a afirmar que el "Supremo tiene que reflexionar sobre su credibilidad".

Como gesto a los consumidores, "para elevar la protección de los derechos de los clientes financieros", Sánchez ha anunciado también que enviará a las Cortes la "creación de una autoridad independiente de protección de los clientes financieros", cuyo objetivo será "garantizar la seguridad jurídica de todos", reforzar la protección ante los abusos del sistema financiero y mejorar la capacidad de resolver conflictos en el sector financiero".

Buena disposición de partidos para aprobar la modificación del impuesto

En la reforma de la ley contará el Gobierno, cuando la envíe al Parlamento, previsiblemente con el apoyo de buena parte de los grupos parlamentarios. El presidente de Ciudadanos, Albert Rivera, y antes de conocer las intenciones del Gobierno, ha dado carta blanca para apoyar una reforma legal que haga que los bancos asuman el pago del impuesto. La fórmula "más rápida", siempre que esté bien hecha para no ser tumbada, ha pedido el líder, Albert Rivera, en comparecencia de prensa en el Congreso, ha reclamado a los grupos políticos consenso "unánime y urgente" sobre esta reforma exprés. "Si puede ser, hagámoslo la semana que viene", ha subrayado.

Ciudadanos es muy crítico con el Tribunal Supremo, que considera que se ha "autolesionado" con esta decisión y debe hacer autocrítica. Pero no pide el líder del partido liberal la dimisión del presidente del Supremo, aunque sí "cortar el cordón umbilical" entre la política y la judicatura, con un cambio en el proceso de elección de los miembros del Consejo General del Poder Judicial.

La portavoz del PSOE también ha expresado sus críticas a la actuación del Supremo. "Los trabajadores de este país fueron solidarios con el sistema financiero, al que se inyectó 77.000 millones de euros por la gran crisis que sufrió hace una década. Recursos que no vamos a volver a ver. Lo que es inexplicable es lo que ha pasado ahora con el impuesto sobre actos jurídicos documentados", ha incidido.

La banca gana: el Tribunal Supremo da marcha atrás

El Pleno de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo ha acordado, tras dos jornadas completas de deliberaciones y con un Tribunal partido por la mitad (15 magistrados a favor de la banca y 13 a favor del cliente), que las cosas vuelvan a estar como estaban. Es decir, que quien paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en las hipotecas es el que solicita el crédito.

Hace tan solo unos días, el 18 de octubre, el Tribunal Supremo había cambiado de criterio en su sentencia nº 1505/2018 y había establecido que quien debía pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados de las hipotecas era el banco y no el cliente. Esta decisión abría la puerta a que los usuarios reclamaran a las entidades financieras la devolución de lo que pagaron en su día por este impuesto.

La Sala de lo Contencioso-Administrativo afirmaba en esta sentencia, que modificaba así su reiterada jurisprudencia anterior lo siguiente: "El sujeto pasivo en el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentos cuando el documento sujeto es una escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria es el acreedor hipotecario, no el prestatario",. Su nueva interpretación de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y de su Reglamento conducía a que quien solicitara la hipoteca no fuera ya el responsable legal de abonar este último impuesto, sino la entidad financiera que otorga el préstamo.

Un día después, dada la repercusión económica y social del fallo judicial (la ministra de Hacienda María Jesús Montero había calculado en cerca de 5.000 millones el impacto en las arcas públicas de la devolución del impuesto), el Presidente de la Sala Tercera del Supremo, Luis María Díez-Picazo, decidió paralizar la sentencia que daba la razón a los usuarios y avocaba al Pleno la decisión definitiva, ya que la sentencia nº 1505/2018 supone un giro radical en el criterio jurisprudencial sustentado durante más de 20 años.

La nota informativa del Presidente provocó un aluvión de críticas incluso por parte de las asociaciones mayoritarias de jueces, que calificaban de "gran error" este giro de los acontecimientos.

Hay que tener en cuenta que este tributo supone el principal coste de constitución de una hipoteca. El tipo de gravamen aplicable varía en cada comunidad autónoma, pero en términos generales oscila entre el 0,5% y el 1,5% del importe de la hipoteca. Para una escritura de 150.000 euros, oscila entre los 750 y los 2.250 euros.

El motivo de esta decisión judicial era que el único interesado en que la hipoteca constase en una escritura pública y se inscribiese en el registro es la entidad financiera, ya que con ello se asegura la recuperación de la cantidad prestada. En consecuencia, los magistrados anulaban el artículo del reglamento del impuesto que establecía expresamente lo contrario: que era el cliente quien debía abonar el impuesto.

Ahora todo vuelve a su punto de partida. Habrá que esperar a conocer el texto de las sentencias, que se publicará en los próximos días, para entender los razonamientos del Alto Tribunal. Mientras tanto, la banca respira.

Documentos que debe facilitarnos el vendedor antes de comprar una vivienda

Comprar una vivienda supone enfrentarnos a una difícil decisión. Por eso es muy importante conocer todos los aspectos posibles en torno a esta actividad.

Uno de los factores más importantes es que la vivienda que vamos a comprar tenga todo en regla para evitar conflictos en el futuro. Para asegurarnos, podemos pedir los documentos oportunos al vendedor, los cuales enumeraremos a continuación:

Nota simple del inmueble.

Se puede pedir acudiendo a la Oficina del Registro de la Propiedad o por internet. Este documento recoge información muy importante, como el número de registro de la propiedad del inmueble y de la finca registral, la identificación del titular o titulares y si hay cargas que afecten a la vivienda (hipotecas, embargos…).

Último recibo del IBI.

Demuestra que el propietario está al corriente de pago de este impuesto.

Certificado Energético.

El Certificado de Eficiencia Energética es obligatorio desde 2013. Indica el consumo energético de un inmueble. El notario no aceptará la firma de las escrituras de la compraventa sin este documento.

Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.

Para comprobar que se han inscrito boletines con las empresas suministradoras de los servicios básicos: electricidad, agua y gas.

Últimos recibos de suministros del inmueble.

Son necesarios para realizar los cambios de nombre del nuevo titular del inmueble.

Certificado  de corriente de pago de los Gastos de Comunidad.

Confirma que el propietario está al día de los gastos comunitarios (cuotas y derramas). Debe ser emitido por el Administrador de la comunidad o, por defecto, por el presidente de la Comunidad de Propietarios.

Asimismo, es conveniente solicitar los Estatutos de la Comunidad de Propietarios y las normas de la Comunidad.

Planos de instalaciones y obras.

Nos permitirá comprobar las modificaciones realizadas en el inmueble, si las hubiera.

Certificado de Inspección Técnica de Edificio (ITE).

Sobre todo es aconsejable solicitarlo en edificios antiguos para verificar en qué condiciones se encuentra en edificio y posibles obras de mantenimiento pendientes de realizar.

Todos estos documentos se pueden requerir si la vivienda es de un titular. Sin embargo, si pertenece a un promotor o estamos comprando una vivienda sobre plano, entonces deberemos solicitar otra documentación.