El ciclo inmobiliario prima a los que no sufren la crisis

Banqueros, políticos, ejecutivos de las empresas del Ibex35, futbolistas, famosos y, en general,  todos cuantos pueden,  aprovechan los bajos precios del mercado inmobiliario residencial para cambiar de vivienda o hacerse con un casoplón en una zona de vacaciones.

De el presidente del BBVA,  Francisco González, que acaba de comprarse una villa de seis millones de euros en Guadalmina Baja, a la que también se ha mudado la familia Aznar-Botella pagando dos millones por un chalet de 300 metros cuadrados, donde tendrá como vecinos a Carmen Franco, Mayor Oreja, María Dolores de Cospedal y  Luis Bárcenas, aunque por ahora no la pueda disfrutar. Todos han aprovechado las oportunidades que ofrece el mercado. La lista de compradores conocidos que se han lanzado durante los últimos tiempos a la caza y captura de chalés y pisos de lujo es interminable. De Cayetana Martínez de Irujo, duquesa de Montoro que no hace mucho firmó las escrituras de varios inmuebles también en la Costa del Sol, como inversión,  al presentador de El Hormiguero, Pablo Motos, que ha comprado un piso en el barrio Salamanca de Madrid por un millón de euros. Felipe González ha preferido vende su casa de  Tánger, valorada en 2,5 millones de euros, a la familia real de Arabia Saudí, para comprarse  una finca de caza en la sierra de Guadalupe (Cáceres) de más de 120 hectáreas de terreno, que le ha costado alrededor de un millón de euros. El ministro de Economía, Luis de Guindos, tampoco ha desaprovechado la oportunidad y se hizo con un ático de lujo en la Moraleja de Madrid por 600.000 euros, poco antes de que su Gobierno subiera el IVA. Aunque los pisos de lujo no han bajado tanto como el resto,  también lo han hecho cayendo del orden del 15 al 20 %, dependiendo de la zona, y los tiempos que tardan en  venderse  no suelen superar los tres meses, algo menos de la mitad de lo que se precisa para vender las que no pertenecen a esta categoría. Entre las zonas prime de Barcelona figuran, Pedralbes o Gavá, donde los jugadores del Barça no han dejado escapar la oportunidad de aprovechar la coyuntura.  Lionel Messi, está muy activo en el mercado inmobiliario. Se ha comprado una mansión de 400 metros cuadrados en Gavá por algo más de tres millones de euros, y parece que también  ha firmado la adquisición de las dos viviendas colindantes. Alexis y Fábregas, que pusieron rumbo a Londres hace tres meses, dejaron compradas casas  en Pedralbes y Casteldefells por uno y cinco millones, respectivamente. Por supuesto, la mayoría de estas operaciones se hace sin hipotecas de por medio, pagándose al contado.   Mención aparte merece el caso de Gerard Piqué. El defensa internacional y su mujer, Shakira, han creado una sociedad para gestionar su importante patrimonio inmobiliario. A la imponente mansión del matrimonio en la Ciudad Condal, se han sumado ahora un chalé en Canarias y dos apartamentos de lujo en uno de los edificios más exclusivos de Ibiza, de reciente construcción, donde también ha invertido Puyol. A millón por vivienda.  Su excompañero David Villa también ha comprado otra casa en Ibiza, mientras que Silva se ha hecho promotor de viviendas de lujo y vende seis chalés en Las Palmas a 1,2 millones de euros cada uno. En los círculos empresariales también existe la convicción de que invertir en el inmobiliario residencial  empieza es una  ganga. Para muestra, un botón: directivos del Ibex han comprado una de las últimas promociones de Somosaguas, otra zona prime de Madrid, a casi  dos millones la vivienda. La excepción es  Amancio Ortega, que  no se conforma con dominar el textil y va camino de convertirse en uno de los principales propietarios de inmuebles prime  del mundo, a través de su inmobiliaria Pontegadea. Además de comprar periódicamente edificios en Nueva York y Londres, no hace mucho ofreció 1.200 millones de euros por veinte fincas urbanas de París y ya es dueño de diez de los mejores inmuebles de Madrid y Barcelona.

Es mejor confiar la operación de Compra-Venta a un A.P.I.

Una canción de 2005 del grupo Astrud aseguraba que “hay un hombre en España que lo hace todo”. Lo cierto es que esta divertida crítica del ‘yo me lo guiso, yo me lo como’ que tanto nos gusta a los españoles no andaba demasiado desencaminada, al menos en lo que al mercado inmobiliario se refiere: los propietarios españoles prefieren ser ellos mismos quienes vendan su vivienda en lugar de confiar en profesionales

Pero, ¿qué es mejor, vender tu piso como particular o confiar en una agencia?.  La pregunta sería la misma para la persona que compra.

El principal motivo para evitar contar con profesionales es económico, cuesta dinero. Muchos particulares piensan que es caro, inútil e incluso que están perdiendo entre un 4% o 5% vía comisiones de agencia. 

Sin embargo, la realidad es que confiar en un profesional, Agente de la Propiedad Inmobiliaria Colegiado,  puede facilitar mucho las cosas a los propietarios que no tengan tiempo para atender a las innumerables visitas que serán necesarias, captar posibles compradores o investigar si el precio al que desean poner a la venta el inmueble es un ‘precio de mercado’

Pero, ¿cómo escojo una agencia?  Como en cualquier sector, hay profesionales de distinto nivel. Hoy, tras la criba que supuso el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, es más fácil dar con una agencia seria, eficaz y solvente. Normalmente, suele ser mejor trabajar con exclusiva. Esto nos garantiza que la inmobiliaria trabajará a fondo para vender mi piso

Las comisiones que cobran las agencias van desde un 3% cuando es solo intermediación hasta un 6% en el caso de que se firme exclusividad. No hay que olvidar que al tratarse de unos servicios profesionales, estas comisiones están sujetas a un IVA del 21%

Además del asesoramiento en precio y las visitas, esta comisión incluye todas las tareas jurídicas que supone una compraventa, ya sea obtener las notas simples del registro de la propiedad, la redacción de los contratos de arras o señal y la gestión de la certificación energética, lo que facilita notablemente el proceso a los particulares.

Agencia Inmobiliaria Doncel, además, incluye toda la gestión hipotecaria si fuera necesaria, la documental para otorgar escritura ante notario y le asesora hasta culminar la operación con el pago y la entrega de llaves, atendiendo todas sus dudas y dando respuesta a las necesidades que puedan planteársele.

En definitiva ofrecemos una gestión integral desde el inicio de la búsqueda ó venta hasta dejar cerrada la operación.

Económico y céntrico piso en Ciudad Real

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Volver a comprar vivienda

7 motivos por los que volveremos a comprar casas.

El año 2014 supondrá un periodo de tránsito hacia una tímida recuperación.

 Que el gasto interno y el empleo se recuperen en 2015 y 2016 es algo verosímil.

El mercado inmobiliario evoluciona por ciclos y tras seis duros años de crisis, los indicadores empiezan a estabilizarse. La subida de las ventas de pisos se ha reflejado en las distintas estadísticas a partir de septiembre. No obstante, hay que tener en cuenta que supone un despegue desde niveles realmente bajos, pues solo se cerraron 26.778 transacciones, una cifra pírrica en comparación con las más de 700.000 viviendas vendidas durante 2007. El servicio de estudios de BBVA Research ya ha vaticinado que el año 2014 supondrá un periodo de tránsito hacia una tímida recuperación.

También en el informe Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2014 de Bankinter, elaborado por PwC y Urband Land Institute, se desvelan otras claves para creer en una reactivación gradual del sector. Tras aplicarse un progresivo ajuste de precios, más o menos agresivo dependiendo de la zona, que se acerca cada vez más a la demanda, desde esta entidad prevén una serie de razones para creer que volveremos a comprar casas en los próximos dos años. ¿Quieres saber cuáles son?

1. La bajada de precio se ralentiza

2013 se considera el año en el que los precios del mercado residencial han tocado fondo. Desde BBVA Research apuntan que después de seis años de intenso ajuste en el sector inmobiliario, en los dos próximos “la oferta se seguirá ajustando debido al escaso número de viviendas que se van a terminar en los próximos ejercicios, lo que podría traer la estabilidad de los precios de la vivienda en 2015″. Para el doctor en Economía y director del Instituto Juan de Mariana, Juan Ramón Rallo, el ritmo de caída puede ralentizarse si se cumple el escenario de crecimiento económico pronosticado por el Gobierno, pero en general, el ajuste de precios todavía no ha terminado: el precio de la vivienda sigue por encima de sus múltiplos históricos con respecto al alquiler.

Las caídas cercanas al 50% en algunas zonas geográficas ha hecho que “el precio de la vivienda haya tocado ya fondo en muchos lugares y desde hace algunos meses”, según afirma Pedro de Churruca, consejero director general de JLL. Además explica que “los activos que no se han ajustado lo suficiente son aquellos que por su ubicación, mala calidad o precio aún no se han adaptado al mercado o bien, porque requieren de una gestión adicional, por no estar terminados, haber sido ‘vandalizados’ u otras razones no encuentran comprador“.

2. Algunas zonas se revalorizan

Las zonas prime suelen ser las áreas de vivienda con los precios más estables y también las primeras en subir. Algunas fuentes como el Instituto de Estudios Económicos ya estiman subidas bruscas de precio para 2016. En los próximos años, se prevé que empiece a despegar en zonas estratégicas de las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, aunque de forma lenta. No se sabe si empezarán a subir este año, pero lo que sí es cierto es que 2014 marca un cambio de tendencia. “En Madrid y Barcelona ya hay nueva promoción desde hace muchos meses y con gran éxito de ventas, lo que significa que hay falta de oferta adecuada y demanda insatisfecha”, confirman desde JLL.

3. La demanda extranjera ‘fuerte’

El aumento de las compras por parte del público extranjero está acaparando porcentajes máximos históricos. Desde BBVA Research esperan que la demanda de vivienda de los extranjeros se “mantenga fuerte, y registre nuevos crecimientos en los próximos dos años”. A pesar que en los dos primeros años de la crisis, las inversiones de los extranjeros decayeron, en el segundo trimestre de 2014 las operaciones de los foráneos ya acaparan el 20,4% del total de compraventas de viviendas libres en España. La compra de vivienda por parte del público extranjero ha crecido un 38,2% en 2013 y se espera que en los próximos trimestres siga aumentando.

La atractiva bajada de precios que ha experimentado el mercado en zonas de costa y el buen clima son un potente aliciente para los compradores de Reino Unido, países nórdicos y cada vez más rusos y chinos interesados en adquirir viviendas vacacionales con interés turístico y residencial. La concesión del permiso de residencia a compradores de activos inmobiliarios de más de 500.000 euros supone punto a favor que ha incrementado levemente las adquisiciones entre público asiático.

4. Se vuelven a conceder visados

Los visados para la construcción de nuevas viviendas bajaron un 3,1% en los cinco primeros meses de 2014 hasta los 14.944 autorizaciones, según los últimos datos publicados por el Ministerio de Fomento. Sin embargo, este dato negativo alienta a los expertos al ver cómo se suaviza la caída, frente al 8,8% del primer trimestre. En esta misma línea, se abren buenas perspectivas para el segundo semestre del año para acabar con más construcción que en 2013. Con el éxito de algunas nuevas promociones céntricas en las grandes capitales, los permisos para construir una vivienda nueva también están subiendo.

5. Euríbor en mínimos históricos

Con la bajada de los tipos oficiales al 0,05% por parte del Banco Central Europeo (BCE), la media mensual del Euríbor tiende a igualarse. Gracias a ello, esta tasa se va rebajando cada vez más. La tasa mensual en el mes de octubre ya se sitúa en el 0,337% y sin duda, convierte este momento en el mejor de la historia para contratar hipotecas, si atendemos al nivel del Euríbor y siempre que se cuente un tipo de interés variable y sin suelo hipotecario. Aunque también hay que tener en cuenta que una vez contratada, lo más lógico es que durante toda la vida hipotecaria vuelvan a subir.

6. Apertura del crédito

La flexibilización de las ofertas hipotecarias con diferenciales cada vez más bajos hace que ahora sea más barato y accesible comprar. Al igual que el Euríbor sigue bajando, los diferenciales medios también lo hacen. Se ha pasado de ofertas al 2% a otras que rondan el 1,70% como las muchos bancos como Bankinter, Deutsche Bank, EVO Banco, Banco Caixa Geral e iSantander. Esta bajada de 30 décimas ha permitido que el pago de algunas cuotas hipotecarias ya cueste 500 euros menos al año. La política aplicada por el Banco Central Europeo (BCE) intenta facilitar cada vez más la fluidez del crédito. La tímida ‘guerra de las hipotecas’ hará que se estrenen préstamos cada vez más competitivos y favorables para el particular. 

7. Mejoría en el empleo y la economía

BBVA refleja en su informe que espera una mejora de la economía a lo largo de los dos próximos añosgracias a la creación de empleo durante 2015. Desde el estudio de Bankinter también prevén una recuperación de la riqueza financiera y señalan que el avanzado estado de la corrección del precio de la vivienda afectará positivamente a la demanda. “Obviamente la demanda mejorará con la recuperación del empleo”, coincide Churruca, aunque matiza que “la demanda no volverá nunca a los niveles previos a la crisis como el boom económico, el acceso masivo de la mujer al trabajo, la llegada a la edad de emancipación de los jóvenes del ‘baby boom’ y la facilidad de acceso al crédito”.

“Que el gasto interno y el empleo se recuperen en 2015 y 2016 es algo verosímil, pero ni mucho menos garantizado”, apunta Rallo, “puede darse el caso de que sigamos lentamente creciendo bajo el manto protector del BCE, pero los desequilibrios profundos de nuestra economía están lejos de haberse corregido”. Para Rallo existen numerosos riesgos en el horizonte que, en caso de materializarse, podrían revertir gravemente la situación: “La cuestión es cuán sostenible es ese crecimiento futuro y, por tanto, cuán sostenible puede ser el rebote”.

García-Pando