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Mayor coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad

El 25 de junio se publicó la Ley 13/2015, de 24 de junio, por la que se reforman la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, y el texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

El principal objetivo de la Ley es mejorar la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad para acabar con la discrepancia en su información.

Así, se facilita el intercambio de datos entre ambos organismos, utilizando con carácter general la cartografía del Catastro y posibilitando la presentación al Registro de una representación gráfica georreferenciada alternativa y compatible que, en virtud del correspondiente procedimiento, se incorporará al Catastro.

La finalidad de esta Ley es incrementar la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y la simplificación de la tramitación administrativa, por medio de una mayor coordinación entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la propiedad.

Para ello se prevé la utilización de los elementos tecnológicos hoy disponibles para facilitar un intercambio fluido y seguro de datos entre ambas instituciones, obteniendo un mayor grado de acierto en la representación gráfica de los inmuebles.

Según el Gobierno, al permitirse el intercambio de datos entre el Catastro y el Registro se evitarán 22.000 declaraciones presenciales al año, con un ahorro de unos 1,8 millones de euros.

La vivienda libre es más barata que la protegida en muchas provincias

Según datos publicados por el Ministerio de Fomento, la caída del precio de la vivienda desde 2008 asciende al 30,4%. Este desplome ha dado lugar a una particular anomalía que se repite en 10 provincias españolas: la vivienda libre es ya más barata que la protegida.

El mercado ha corregido los precios de forma mucho más abrupta que lo que lo han hecho el Estado y las Comunidades Autónomas, encargados de fijar el precio mínimo en la Vivienda de Protección Oficial (VPO). Así, según las estadísticas del primer trimestre de 2015, en Jaén, León, Cuenca, Guadalajara, Toledo, Lérida, Castellón, Valencia, Lugo y Murcia el precio de las VPO ha quedado completamente desfasado.

En Jaén es donde se registra la mayor diferencia. El metro cuadrado de una vivienda usada (aquella que tiene más de cinco años de antigüedad) cuesta 806,7 euros. En una vivienda nueva el precio se eleva hasta 979,9 euros. Y, sin embargo, en la vivienda protegida, con las limitaciones que conlleva tanto para el comprador como para el constructor, el metro cuadrado se paga a 1.080,5 euros.

Las estadísticas de Fomento apuntan a una progresiva recuperación del precio, sobre todo el de la vivienda nueva, que suma ya dos trimestres consecutivos al alza. Hasta marzo el metro cuadrado costaba de media 1.723,8 euros un 0,78% más que en el mismo periodo del pasado año.

Los notarios podrán conocer las deudas de las comunidades de vecinos

Los notarios y los administradores de fincas han firmado un convenio para conectar sus plataformas tecnológicas y así poder consultar las deudas de las comunidades de propietarios, según ha informado el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España a través de un comunicado.

El convenio tiene como objetivo desarrollar acciones que agilicen y den seguridad a los procesos de compraventa de viviendas. Para lograrlo, se pondrá en funcionamiento un nuevo servicio telemático en la plataforma tecnológica del Notariado que conectará con la plataforma de los administradores de fincas. Este servicio permitirá autentificar, a través de accesos seguros, la existencia o no de deudas con la comunidad de propietarios y, si las hubiera, liquidarlas antes de otorgar la escritura.

Para poder utilizar esta información se podrá proceder de dos maneras:

Por un lado, mediante la consulta telemática directa por el notario, previa aceptación del vendedor, para certificar el estado de las cuentas del propietario con su comunidad.
Por otro, el vendedor deberá dirigirse al administrador de fincas colegiado para solicitarle dicho certificado, después de que el comprador lo haya solicitado. 

Una vez que el certificado se haya redactado, será remitido a la plataforma telemática del Notariado donde se podrá descargar.

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Los alquileres no se actualizarán si no consta expresamente en el contrato

Desde el pasado 1 de abril, la Ley 2/2015 de desindexación de la economía española obliga a los caseros e inquilinos que deseen revisar su renta a plasmar dicha intención por escrito en el contrato, para aquellos arrendamientos suscritos después del 1 de abril de 2015.

Además, si no se especifica la referencia para aplicar la revisión del precio, el nuevo Índice de Garantía de Competitividad (IGC) sustituye al habitual IPC.

La LAU de 1964 por la que se regían los contratos firmados con anterioridad a 1995 pecaba, según los entendidos, de una protección excesiva hacia el arrendatario, pues ni siquiera contemplaba la actualización de las rentas entre sus disposiciones. Estos contratos, denominados popularmente de renta antigua, vieron la posibilidad de modificar sus importes (actualizarlos) al entrar en vigor la LAU de 1994.

Desde esa fecha, el marcador de referencia que se aplicaba de forma automática para actualizar las rentas de las viviendas era el Índice de Precios de Consumo (IPC). Pero a partir de ahora, con la modificación del artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, no sólo dejará de ser la referencia predeterminada, sino que también, si no se declara de forma expresa en el contrato la intención de revisar anualmente el importe de las mensualidades, dicha actualización no se llevará a cabo.

De esta manera, la nueva norma contempla hasta un total de tres supuestos diferentes en cuanto a la revisión de las rentas:

• Por un lado, existe la posibilidad de que inquilino y casero no incluyan en el contrato una cláusula que obligue a la actualización. En este caso, no se revisará la renta.
• Por otro lado, si finalmente optan por revisar las mensualidades e incluyen dicha cláusula en el contrato pero no definen en el documento el mecanismo a utilizar, la ley prevé que sea la variación anual del nuevo Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que toma como base el IPC de la Eurozona.
• También se contempla la opción de que sean el arrendador y el arrendatario quienes acuerden libremente la fórmula a utilizar, pudiendo así emplear la variación del Producto Interior Bruto (PIB), el Índice de Precios de Vivienda (IPV) o, incluso, el mismo IPC específico sobre alquileres.

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Novedades sobre vivienda en la declaración de la renta 2014

El 7 de abril comienza la campaña de la renta que estará marcada por la exención de impuestos a la dación en pago de la vivienda habitual y por el fin de las deducciones por compra posterior a enero de 2013 y las deducciones por alquiler de vivienda. Los técnicos de hacienda  recuerdan que los contribuyentes que perciban un sueldo inferior a los 22.000 euros brutos anuales de un solo pagador estarán exentos de declarar.
A continuación se exponen los aspectos más importantes relacionados con la vivienda a tener en cuenta a la hora de presentar la declaración:

Exención de la dación en pago para la vivienda habitual.  Desde enero de 2014 y ejercicios anteriores no prescritos, están exentas del pago de impuestos las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor siempre que la transmisión se haya realizado por dación en pago o en ejecución hipotecaria judicial o notarial. Además, se exige que, para ejecutar la cancelación, las deudas hayan sido contraídas con una entidad de crédito u otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos hipotecarios. También es requisito indispensable que el propietario de la vivienda no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer el pago de toda la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.

Adiós a las deducciones por compra y alquiler de vivienda habitual. Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual o realizaran algún pago para su construcción antes del 1 de enero de 2013, mantienen el derecho a la desgravación en 2014 y sucesivos años siempre que hayan deducido por dicha vivienda en 2012 o años anteriores (hasta el 15% de las cantidades invertidas con un límite de inversión de 9.040 euros). Sin embargo, los que compraron después de esa fecha, ya no tienen derecho a la deducción estatal. País vasco y Navarra pueden seguir practicando deducción por vivienda habitual.Respecto al alquiler de vivienda habitual, en 2014 se mantuvo la deducción estatal, aunque desaparece para todos aquellos contratos de alquiler firmados a partir de 2015.

7 claves sobre las hipotecas para parejas de hecho

Al no estar reguladas de forma homogénea, se producen vacíos legales.

 Es esencial que la pareja se inscriba previamente en el Registro de Parejas de Hecho.

En España existen más de 1,7 millones de parejas de hecho, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). La cifra es un 200% superior a la registrada hace diez años y pone de relieve el crecimiento de estas uniones, en detrimento de los matrimonios tradicionales que, pese a ser la fórmula dominante en nuestro país, desde el inicio de la crisis, en 2008, ha descendido un 21,7%.

Sin embargo, a pesar del crecimiento experimentado, las uniones de hecho no se encuentran reguladas de manera homogénea en España, un vacío que se constata en lo que respecta al ámbito de la vivienda y la hipoteca. Para evitar la aparición de problemas en este sentido, a continuación te ofrecemos siete claves en torno a las hipotecas para parejas de hecho, de modo que podréis aclarar vuestras dudas sobre los derechos y obligaciones que estas tienen.

1. Titularidad de la hipoteca

Como señala la abogada Patricia Moreno, del despacho Melián Abogados, “el titular de un préstamo hipotecario podrá ser todo aquel que desee adquirir financiación e hipoteque para ello un bien inmueble de su propiedad, con independencia del vínculo que exista entre las partes”. Así, en el caso concreto de una pareja de hecho, la titularidad de la hipoteca podrá ser operada por un solo miembro de la pareja o por ambos de manera conjunta, aunque esta letrada señala que “ello dependerá de las garantías exigidas por la entidad bancaria”.

2.           Requisitos hipotecarios

Cada entidad financiera establece, en esta línea, sus propias normas a la hora de determinar los requisitos que debe cumplir el titular de una hipoteca. No obstante, en el caso de las parejas de hecho,se trata de los mismos que se exigen a cualquier otro prestatario, entre los que destacan “la viabilidad de la operación atendiendo a su solvencia, su situación laboral y las garantías que pueda ofrecer a dicha entidad”, afirman desde Melián Abogados.

3.           Reparto de la hipoteca

Una vez se obtiene el visto bueno de la entidad bancaria, es conveniente que antes de firmar la hipoteca la pareja regularice su relación inscribiéndose en el Registro de Parejas de Hecho que le corresponda y establezca, mediante escritura pública, el régimen a seguir ante una supuesta ruptura de la relación. Ello se debe, como explica Luis Fernando Muñoz de Dios, vicesecretario del Consejo General del Notariado, a que el contrato público ante notario “es fehaciente ante los tribunales de Justicia”, ajustándose a la legalidad vigente y siendo inatacable.

Según este notario, además, la escritura pública advierte de que “la vivienda comprada por la pareja de hecho quedará en proindiviso ordinario de ambos miembros en la proporción que fijen en el momento de comprar”, además de reconocer la cantidad total del préstamo y fijar la cuota de participación de cada miembro de la pareja. De esta manera, si no existe una escritura notarial, el pago de la hipoteca se realizará a partes iguales entre ambos miembros de la pareja.

4.           Pago de la hipoteca

Los miembros de la pareja pueden acordar de manera interna el pago de la hipoteca, estableciendoun régimen económico que fije una cuota de contribución de cada uno, la cual no debe ser necesariamente del 50%. Sin embargo, como advierte Moreno, este pacto resulta “irrelevante ante una supuesta reclamación del acreedor hipotecario”. Ello se debe, a que ambos son responsables solidarios del total de la cantidad que se ha prestado, por lo que, como subraya esta letrada, “si se llegase a reclamar judicialmente la cantidad adeudada, esta podría satisfacerse únicamente por uno de los miembros sin perjuicio de la acción de repetición prevista en la normativa, la cual permite reclamar al otro los gastos que le haya supuesto afrontar en solitario el pago de la hipoteca”.

5.           Separación de la pareja

La disolución de una pareja de hecho no afecta al pago de la hipoteca contraída por sus integrantes, de modo que el préstamo deberá seguir siendo abonado por ambos atendiendo a la cuota que le corresponda a cada uno. Sin embargo, como antes se ha constatado desde Melián abogados, “la responsabilidad de cara a la entidad bancaria es solidaria, por lo que cualquiera de los dos podrá abonar íntegramente el préstamo y posteriormente reclamarle la parte del préstamo que debía haber sido satisfecha por este”.

6.           Fallecimiento de un miembro de la pareja

En el caso de que se produzca el fallecimiento de uno de los miembros de la pareja de hecho, el Derecho español establece que son los herederos del fallecido quienes deben responder de la parte del préstamo hipotecario que le correspondería al fallecido. Sin embargo, existe la posibilidad de que el copropietario de la hipoteca se responsabilice de la cuota íntegra que tiene que pagar. Este podrá proceder a dicho mecanismo en el caso de que “los herederos del fallecido no se hagan cargo de la parte que les corresponde o no se haya iniciado el trámite para la aceptación y adjudicación de la herencia”, añade Moreno.

7.           Impago del préstamo hipotecario

La relación entre los miembros de una pareja es independiente al incumplimiento del pago de la hipoteca. Por ello, en el caso de que ningún miembro de la pareja de hecho pueda hacer frente a los pagos de las cuotas mensuales será el aval del préstamo el que responda solidariamente a la deuda contraída. De igual manera, si este tampoco puede asumir las cuotas de la hipoteca, “la entidad acreedora instará el tan temido y polémico procedimiento de ejecución hipotecaria contra los deudores y avalistas que figuren en la escritura de la vivienda”, lamenta la abogada Moreno.

Por: T. Álvarez

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Se prorroga hasta 2017 la suspensión de los desahucios

El Consejo de Ministros aprueba extender hasta 2017 el período de suspensión de lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables, que vencía en mayo.

Esta medida se incluye dentro del Real Decreto Ley 1/2015, de 27 de febrero, de Mecanismos de Segunda Oportunidad y Reducción de la Carga Financiera y Otras Medidas de Orden Social, con el que el Gobierno persigue facilitar el desendeudamiento de la economía española y ampliar la protección de los colectivos más vulnerables por la crisis.

Así, el Ejecutivo flexibiliza los criterios que dan acceso al Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios e incrementa el límite anual de renta familiar hasta tres veces el Indicador Público de Rentas Múltiples (IPREM). Hasta ahora se calculaba por 12 pagas y ahora se hará por 14, con lo que pasa de 19.170,39 euros a 22.365,42 euros en 2015. También se amplían los supuestos de especial vulnerabilidad para incluir a los mayores de 60 años.

El Gobierno también ha decidido elevar el límite de precio de adquisición de los inmuebles que podrán beneficiarse del Código de Buenas Prácticas. A partir de ahora, este podrá superar en un 20% el precio medio arrojado por el índice elaborado por el Ministerio de Fomento con un límite de 300.000 euros --250.000 euros para la dación en pago--, cuando antes estaba establecido en 250.000 euros.

Finalmente, se amplían las medidas a las que se pueden acoger los beneficiarios del Código de Buenas Prácticas. En concreto, se elimina la aplicación de las cláusulas suelo a los deudores situados en el nuevo umbral del código.

En su último informe anual, el Defensor del Pueblo solicitaba la prórroga de esta medida, ya que, en muchos casos, la situación de vulnerabilidad de las personas acogidas a la exención de las cláusulas suelo "no ha variado, por lo que al finalizar la suspensión se van a encontrar peor que cuando se adoptó la misma". De hecho, indicaba el informe del Defensor del Pueblo, la deuda hipotecaria a la que no habían podido hacer frente en su momento es ahora mayor.

Además, el pasado 25 de febrero el Tribunal Supremo acordó que la banca deberá devolver las cantidades cobradas de más por las cláusulas suelo declaradas abusivas a partir del 9 de mayo de 2013, fecha en la que anuló aquellas que no cumplieran con los criterios de transparencia.

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LA AGENCIA TRIBUTARIA TRATA DE EVITAR EL FRAUDE POR LOS INGRESOS PROCEDENTES DEL ALQUILER DE VIVIENDAS

La Agencia Tributaria es consciente de que la no declaración al fisco de ingresos procedentes del alquiler de inmuebles es un manantial de fraude y desde hace varios años practica un programa de visitas masivas a domicilios para detectar posibles incumplimientos.

En el 2014 se realizaron un total de 7.410 visitas de este tipo, el 11,3% más que las realizadas en el 2013, un año en el que ya aumentaron el 40% sobre el ejercicio anterior. Este programa de visitas a domicilios se complementa con otro específico que pone el foco sobre los alquileres vacacionales. En los tres últimos años se han realizado 2.125 visitas a establecimientos de este tipo y, según fuentes de la Agencia Tributaria, en el conjunto de todos ellos se ha detectado un riesgo fiscal del 34,5%. "En uno de cada tres pisos vacacionales visitados se detectó un posible fraude fiscal", aclaran en la Agencia Tributaria. Para avanzar en sus pesquisas, la Agencia Tributaria viene requiriendo información a las plataformas de internet que comercializan alquileres. Los responsables del fisco consideran relativamente sencillo captar información sobre este negocio. Basta con contactar con el intermediario, que dispone de todos los datos y luego hacer visitas a los apartamentos afectados, explican fuentes conocedoras de esta operación. Otra cuestión es cuando el alquiler lo hace directamente un particular. Esos casos son más difíciles de detectar. De cara al 2015, la Agencia Tributaria avanza en nuevos métodos de control de la información sobre este tipo de negocio mediante la inoculación en internet de programas informáticos que ayuden al rastreo de las ofertas de inmuebles en alquiler. En su comparecencia, el martes, en la Comisión de Hacienda del Congreso de los Diputados, el director general de la Agencia Tributaria, Santiago Menéndez, aludió a los programas de "captación de la información de internet" y al "despliegue de herramientas para la obtención de información de las empresas en las páginas web y redes sociales", así como "al desarrollo de sistemas de detección de fraude basados en las técnicas de análisis de redes sociales". También apuntó que el Plan de Control Tributario y Aduanero para el 2015 incluirá actuaciones enfocadas al descubrimiento de actividades y rentas ocultas en negocios particulares de alojamiento a turistas, en especial a través de la red. Según Menéndez, esta práctica "aparte de suponer un posible nicho de fraude lógicamente perjudican o generan competencia desleal a quienes realizando estas actividades legalmente". El plan de actuaciones presenciales, o peinados, también incluyó en el 2014 un total de 11.223 visitas dentro del programa contra la economía sumergida. Todo este tipo de actuaciones masivas contribuyen a amplificar el eco de las actuaciones del fisco entre la sociedad. En el 2014 fueron inspeccionados en profundidad casi 100.000 contribuyentes (99.580), pero el aliento del fisco llegó además a quienes recibieron la visita de un agente tributario o, por ejemplo, a los más de 1,5 millones de declarantes en el régimen de módulos. También llegó a los contribuyentes relacionados con los 4.764 expedientes por denuncias de incumplimiento de la limitación a 2.500 euros de pagos en efectivo y se investigaron 17.522 movimientos financieros.

EL TRINBUNAL SUPREMO RECONOCE POSIBLE ENRIQUECIMIENTO INJUSTO EN LA ADJUDICACIÓN DE LAS VIVIENDAS EMBARGADAS POR LOS BANCOS

El Tribunal Supremo modifica  la jurisprudencia  que niega que haya enriquecimiento injusto de un banco cuando en subasta se adjudica una vivienda por la mitad de su valor. El alto tribunal considera que si la posterior venta de la casa por el banco aflora una plusvalía relevante, entonces sí se podría admitir enriquecimiento injusto.

El caso juzgado por el tribunal supremo es el de un banco que se adjudicó en subasta, que quedó desierta, una vivienda por el 50% del valor de tasación. Al no quedar satisfecha toda la deuda que debía el hipotecado, el banco interpuso demanda contra el deudor reclamando la diferencia entre la deuda y el precio al que se adjudicó la casa. El deudor hipotecado se opuso alegando que ya con la entrega de la vivienda la deuda debía quedar saldada, pues el valor de tasación había sido fijado por el propio banco entendiendo que cubría por entero la deuda derivada de la hipoteca. Por eso, el hipotecado entendía que la reclamación del banco constituía un abuso de derecho al pretender un enriquecimiento injusto El juzgado de primera instancia estimó la demanda del banco pero negó el enriquecimiento injusto y,  posteriormente,  la Audiencia Provincial de Córdoba estimó el recurso de los demandados y consideró que la adjudicación de la vivienda por el 50% equivalía a una dación en pago. Sin embargo, el Tribunal Supremo recuerda que no se trata de una dación en pago, ya que se impone la responsabilidad patrimonial universal, que dice que el deudor deberá responder de sus deudas con todos sus bienes presentes y futuros (artículo 1.911 del código civil) Además, el Alto Tribunal estima que la normativa vigente “no prevé la adjudicación de la vivienda por el importe total adeudado, garantizado con la hipoteca”, sino que permitía al banco quedarse con el bien por la mitad del valor de tasación, reformas posteriores aumentaron ese porcentaje al 60% y 70% en caso de vivienda habitual del deudor. Así, la facultad del banco de reclamar al hipotecado la deuda hipotecaria aún no satisfecha con la adjudicación de la casa por el 50% del valor de tasación, «en principio, no podía considerarse un supuesto de enriquecimiento injustificado» Pero ahora la sala primera del Tribunal Supremo dice que esa doctrina se debe matizar en supuestos en que la adjudicación al banco vaya seguida de una posterior venta por un precio muy superior al de adjudicación, que aflorara una plusvalía muy significativa, pues esto contrastaría con la pervivencia del crédito y su reclamación por el acreedor de la plusvalía La sala considera que esta matización encuentra amparo en las últimas reformas legales y, en concreto, en la actual redacción del art. 579 lec, apartado 2, tras la ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios.

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LOS NOTARIOS RATIFICAN EL FINAL DE LA SENDA DEPRESIVA DEL MERCADO INMOBILIARIO

Los notarios españoles intermediaron el pasado año en un 19,1% más de compraventas de viviendas que en 2013. Se vendieron más pisos, 17,3%, que unifamiliares, 26,8%.


Ayer lunes se hicieron públicos los últimos datos del Centro de Información Estadística del Notariado, que ponen sobre la mesa que el mercado inmobiliario comienza a andar en serio.
"El pasado año finalizó la senda depresiva del sector inmobiliario, mostrándose signos de estabilización del mercado en comparación con el mismo periodo de 2013. Esta aparente recuperación de las cifras anuales se debió en parte a la finalización de la desgravación fiscal por vivienda habitual a finales de 2012, que impulsó un adelanto de las ventas de 2013 a dicho año. Para los primeros meses de 2015 se espera que las cifras del mercado continúen con la senda de estabilización observada en 2014, aunque quizá con valores más moderados", explican.
El precio por metro cuadrado de las casas vendidas en el año fue de 1.251 euros, lo que supone un mínimo encarecimiento del 0,1% interanual. Además, los notarios observan una cierta estabilización de los precios medios mensuales en la última parte del ejercicio.
Los pisos usados acabaron 2014 cotizando a 1.347 euros por metro cuadrado, un 2,4% más que un año antes, mientras que el coste de los nuevos se situó en 1.624 euros por metro cuadrado (0%). El precio por metro cuadrado de la vivienda acumula una caída del 32,6% desde su máximo en julio de 2007.
También el número de préstamos hipotecarios concedidos creció un 5% y su cuantía media fue de 137.878 euros, lo que supone un incremento del 10,2%. Además, el porcentaje de compras de viviendas con financiación hipotecaria se incrementó hasta el 37,5% y en esos casos, el valor de la vivienda financiada vía hipoteca fue del 75,2%.

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Casa ubicada en Almagro/Ciudad Real, foco cultural y turístico de Castilla La Mancha donde se celebra el reconocido Festival Internacional de Teatro Clásico, entre otros importantes eventos culturales.

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Comprar para arrendar.... ¡ Es un buen negocio !

Invertir en una vivienda para ponerla en alquiler es un negocio cada vez más rentable. El despegue del mercado del alquiler ha permitido que los pisos arrendados ofrezcan hoy en día una rentabilidad del 5,3%, 60 puntos básicos superior a la que devolvía a cierre de 2013, cuando se situaba en el 4,7%.

Sin embargo, según este estudio que relaciona los precios de venta y alquiler de distintos productos inmobiliarios para calcular su rentabilidad bruta, los locales comerciales se mantienen como la inversión inmobiliaria más rentable: comprar un local en España para alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta del 6,9%.  

Las mejores perspectivas económicas han posibilitado que las oficinas hayan sido el activo con un mayor incremento de la rentabilidad en los últimos 12 meses. Si en diciembre de 2013 la rentabilidad que devolvían era del 5,6%, un año más tarde se ha incrementado hasta 6,7%.

El producto inmobiliario que menos rentabilidad ofrece son los garajes, que han terminado 2014 estancados en el 3,6%. aún así la rentabilidad obtenida por las inversiones inmobiliarias es, en el peor de los casos, muy superior a la que ofrecen los bonos del estado a 10 años (1,4%) y la mayoría de los depósitos bancarios.

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Euribor: nuevo mínimo histórico en diciembre (0,329%)

El Euribor a 12 meses, principal referencia hipotecaria a tipo variable, bajó en diciembre al 0,329%, según datos del Banco de España. Un año antes, en diciembre de 2013, el Euribor se situaba en el 0,543%, más de dos décimas por encima del último marcado. En ese momento, el importe medio de una hipoteca para la compra de vivienda era de 101.494 euros, que al aplicar el Euribor entonces en vigor suponía pagar una cuota mensual de 361,87 euros. Si el préstamo se revisa anualmente, la cuota pasará a ser de 352,46 euros, 9,41 euros menos al mes, o 113 al año.

Las familias con préstamos hipotecarios de Madrid y País Vasco serán las más beneficiadas con la caída a mínimos históricos del Euribor en diciembre con descuentos de entre 170 y 130 euros anuales, respectivamente, en la cuota de las hipotecas.

Sin embargo, el importe medio de las hipotecas varía de una región a otra y las hipotecas de mayor cuantía sufren las subidas del Euribor en mayor medida que las más reducidas, pero también se benefician de mayores descuentos cuando el indicador baja. El importe medio de un préstamo para la compra de vivienda oscilaba en diciembre de 2013 entre los 71.671 euros en La Rioja y los 153.383 euros en Madrid.

Con la actual bajada del Euribor, en La Rioja se pasaría de pagar una cuota mensual de 255,54 euros a 248,9, apenas 6,64 euros menos al mes o 79,68 euros menos al año. Pero en Madrid, donde el importe medio de una hipoteca para la compra de vivienda era en diciembre del pasado año de 153.383 euros, el descuento será de 14,22 euros al mes o 170,64 euros al año.

También en el País Vasco el descuento será considerable, ya que el importe medio de una hipoteca para la compra de vivienda se elevaba en diciembre de 2013 hasta 118.186 euros, con lo que el descuento será de 10,96 euros al mes o 131,52 al año.

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EL PRECIO MEDIO DE LA VIVIENDA BAJÓ UN 3% EN ESPAÑA EN 2014 14/01/2015 El precio de la vivienda terminada, nueva y usada, acumuló un descenso medio del 3 % en 2014, un ajuste que fue más moderado que el 9,2 % que experimentó en 2013, según el Índice General y de Grandes Mercados (IMIE) publicado hoy por Tinsa.

Con ello, el precio de la vivienda se situó en diciembre de 2014 en niveles de julio de 2003, acumulando un ajuste del 41,2 % desde los máximos que se registraron en 2007, en pleno auge del sector inmobiliario. Tras siete años de crisis, Tinsa cree que el precio medio de la vivienda tiende a estabilizarse en torno a los valores de verano de 2003 y considera que en 2015 dependerá de cómo evolucione tanto la economía y el empleo, las dos palancas que determinan la demanda. De hecho, si se cumplen las previsiones de crecimiento, se estabiliza el mercado de trabajo y se mejora la concesión de créditos hipotecarios, el precio medio de la vivienda en España podría alcanzar en los primeros meses de este año una variación interanual en el entorno del 0 %. No obstante, debido a la heterogeneidad del mercado los indicios de la recuperación en zonas consolidadas de las grandes ciudades y en los enclaves costeros contrastarán con los ajustes que se seguirán registrando en aquellas zonas en las que aún persista un importante stock inmobiliario. A lo largo de 2014, el precio de la vivienda en las áreas metropolitanas cayó un 0,2 % en diciembre, frente al 11,5 % registrado en 2013. Tanto Baleares como Canarias abarataron sus precios por debajo de la media nacional con un ajuste del 2 %, inferior al 3,2 % registrado en el conjunto de 2013. En el caso de las capitales y ciudades de mayor tamaño el descenso se situó en el 2,8 %, lo que arroja una significativa mejora con respecto a la caída del 11 % registrada en 2013. Los mayores ajustes del precio de la vivienda se registraron en el resto de municipios (4,7 % interanual) y en la Costa Mediterránea (4,5 %).

Datos positivos

Si únicamente nos guiamos por los últimos datos publicados por registradores, notarios, Instituto Nacional de Estadística (INE) o el Ministerio de Fomento, sería sencillo decir que el sector inmobiliario ya ha pasado lo peor y empieza a recuperarse.

Sin embargo, la realidad es mucho más compleja:

·  El coste de la vivienda aún se sitúa muy por encima de la capacidad de compra de la mayoría de los españoles.

·  La financiación  solo es accesible a clientes ‘premium’. Los bancos no van a dar créditos para la compra de una vivienda a nadie que no tengan seguro que lo va a pagar. esta situación excluye a millones de familias de nuestro país.

Estos son los datos:

·  El número de transacciones sigue en ligero aumento. en octubre se vendieron en España 26.468 viviendas, lo que supone un incremento del 16% interanual, según los datos del Instituto Nacional de Estadística. Sin embargo, esta cifra es casi la mitad de las más de 50.000 que se vendían en enero de 2007, justo antes de que estallara la crisis. 

·  El precio de la vivienda ha caído más de un 40% en las principales ciudades desde el inicio de la crisis. Pese a todo, aún tiene margen –cada vez menos– para seguir bajando.

·  El mercado hipotecario vuelve poco a poco a la estabilidad. La concesión de hipotecas ha ido subiendo con lentitud desde mínimos de hace un año hasta situarse en 19.323 préstamos en septiembre de 2014, lo que representa una subida interanual del 30% y del 28,5% intermensual, según datos del INE. Pese a todo, esta cifra supone apenas un 15% de lo que se llegó a conceder en la época del boom inmobiliario.

·  Pese a que el precio de la vivienda sigue bajando en la mayoría de las ciudades españolas, el esfuerzo financiero por comprar una vivienda sigue sin reducirse. Esto es debido al salario que continúa siendo bajo, con lo que las familias necesitan el sueldo bruto anual familiar de 6,3 años para pagar el precio total de una vivienda, según datos del Banco de España.

·  Comprar un inmueble para ponerlo en alquiler ofrece cada vez una mayor rentabilidad al inversor, según el último informe de rentabilidades de activos inmobiliarios elaborado por idealista, que asegura que comprar un local en nuestro país para alquilarlo ofrece una ganancia bruta del 7%.

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