7 motivos por los que volveremos a comprar casas.
El año 2014 supondrá un periodo de tránsito hacia una tímida recuperación.
Que el gasto interno y el empleo
se recuperen en 2015 y 2016 es algo verosímil.
El mercado inmobiliario evoluciona por ciclos y tras seis duros años de
crisis, los indicadores empiezan a estabilizarse. La subida de las ventas de pisos se ha reflejado en
las distintas estadísticas a partir de septiembre. No
obstante, hay que tener en cuenta que supone un despegue desde niveles
realmente bajos, pues solo se cerraron 26.778 transacciones, una cifra
pírrica en comparación con las más de 700.000 viviendas vendidas durante
2007. El servicio de estudios de BBVA Research ya ha vaticinado que el año 2014
supondrá un periodo de tránsito hacia una tímida recuperación.
También en el informe Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2014 de
Bankinter, elaborado por PwC y Urband Land Institute, se desvelan otras claves
para creer en una reactivación gradual del sector. Tras aplicarse un progresivo
ajuste de precios, más o menos agresivo dependiendo de la zona, que se acerca
cada vez más a la demanda, desde esta entidad prevén una serie de razones
para creer que volveremos a comprar casas en los próximos dos años. ¿Quieres
saber cuáles son?
1. La bajada de precio se ralentiza
2013 se considera el año en el que los precios del mercado residencial han
tocado fondo. Desde BBVA Research apuntan que después de seis años de intenso
ajuste en el sector inmobiliario, en los dos próximos “la oferta se seguirá
ajustando debido al escaso número de viviendas que se van a terminar en
los próximos ejercicios, lo que podría traer la estabilidad de los precios de
la vivienda en 2015″. Para el doctor en Economía y director del Instituto Juan
de Mariana, Juan Ramón Rallo, el ritmo de caída puede ralentizarse si se cumple
el escenario de crecimiento económico pronosticado por el Gobierno, pero en
general, el ajuste de precios todavía no ha terminado: el precio de la vivienda
sigue por encima de sus múltiplos históricos con respecto al alquiler.
Las caídas cercanas al 50% en algunas zonas geográficas ha hecho
que “el precio de la vivienda haya tocado ya fondo en muchos lugares y
desde hace algunos meses”, según afirma Pedro de Churruca, consejero
director general de JLL. Además explica que “los activos que no se han ajustado
lo suficiente son aquellos que por su ubicación, mala calidad o precio aún no
se han adaptado al mercado o bien, porque requieren de una gestión adicional,
por no estar terminados, haber sido ‘vandalizados’ u otras razones no
encuentran comprador“.
2. Algunas zonas se revalorizan
Las zonas prime suelen ser las áreas de vivienda con los precios más
estables y también las primeras en subir. Algunas fuentes como el Instituto de
Estudios Económicos ya estiman subidas bruscas de precio para 2016. En los
próximos años, se prevé que empiece a despegar en zonas estratégicas de las
grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, aunque de forma lenta. No se sabe si
empezarán a subir este año, pero lo que sí es cierto es que 2014 marca
un cambio de tendencia. “En Madrid y Barcelona ya hay nueva promoción desde
hace muchos meses y con gran éxito de ventas, lo que significa que hay falta de
oferta adecuada y demanda insatisfecha”, confirman desde JLL.
3. La demanda extranjera ‘fuerte’
El aumento de las compras por parte del público extranjero está acaparando
porcentajes máximos históricos. Desde BBVA Research esperan que la demanda de
vivienda de los extranjeros se “mantenga fuerte, y registre nuevos crecimientos
en los próximos dos años”. A pesar que en los dos primeros años de la crisis,
las inversiones de los extranjeros decayeron, en el segundo trimestre de 2014
las operaciones de los foráneos ya acaparan el 20,4% del total de compraventas
de viviendas libres en España. La compra de vivienda por parte del público extranjero ha crecido un 38,2% en
2013 y se espera que en los próximos trimestres siga
aumentando.
La atractiva bajada de precios que ha experimentado el mercado en zonas de
costa y el buen clima son un potente aliciente para los compradores
de Reino Unido, países nórdicos y cada vez más rusos y chinos interesados
en adquirir viviendas vacacionales con interés turístico y residencial. La
concesión del permiso de residencia a compradores de activos inmobiliarios
de más de 500.000 euros supone punto a favor que ha incrementado
levemente las adquisiciones entre público asiático.
4. Se vuelven a conceder visados
Los visados para la construcción de nuevas viviendas bajaron un 3,1% en los cinco primeros
meses de 2014 hasta los 14.944 autorizaciones, según los últimos
datos publicados por el Ministerio de Fomento. Sin embargo, este dato negativo
alienta a los expertos al ver cómo se suaviza la caída, frente al 8,8% del primer
trimestre. En esta misma línea, se abren buenas perspectivas para el
segundo semestre del año para acabar con más construcción que en 2013. Con
el éxito de algunas nuevas promociones céntricas en las grandes
capitales, los permisos para construir una vivienda nueva también están
subiendo.
5. Euríbor en mínimos históricos
Con la bajada de los tipos oficiales al 0,05% por parte
del Banco Central Europeo (BCE), la media mensual del Euríbor tiende a
igualarse. Gracias a ello, esta tasa se va rebajando cada vez más. La tasa
mensual en el mes de octubre ya se sitúa en el 0,337% y sin
duda, convierte este momento en el mejor de la historia para contratar
hipotecas, si atendemos al nivel del Euríbor y siempre que se
cuente un tipo de interés variable y sin suelo hipotecario. Aunque también
hay que tener en cuenta que una vez contratada, lo más lógico es que durante
toda la vida hipotecaria vuelvan a subir.
6. Apertura del crédito
La flexibilización de las ofertas hipotecarias con diferenciales cada vez
más bajos hace que ahora sea más barato y accesible comprar. Al igual que
el Euríbor sigue bajando, los diferenciales medios también lo hacen. Se ha
pasado de ofertas al 2% a otras que rondan el 1,70% como las muchos bancos como
Bankinter, Deutsche Bank, EVO Banco, Banco Caixa Geral e iSantander. Esta
bajada de 30 décimas ha permitido que el pago de algunas cuotas hipotecarias ya
cueste 500 euros menos al año. La política aplicada por el Banco
Central Europeo (BCE) intenta facilitar cada vez más la fluidez del crédito. La
tímida ‘guerra de las hipotecas’ hará que se estrenen préstamos cada vez más
competitivos y favorables para el particular.
7. Mejoría en el empleo y la economía
BBVA refleja en su informe que espera una mejora de la economía a lo largo
de los dos próximos añosgracias a la creación de empleo durante 2015.
Desde el estudio de Bankinter también prevén una recuperación de la riqueza
financiera y señalan que el avanzado estado de la corrección del precio de la
vivienda afectará positivamente a la demanda. “Obviamente la demanda mejorará
con la recuperación del empleo”, coincide Churruca, aunque matiza que “la
demanda no volverá nunca a los niveles previos a la crisis como el boom
económico, el acceso masivo de la mujer al trabajo, la llegada a la edad de
emancipación de los jóvenes del ‘baby boom’ y la facilidad de acceso al
crédito”.
“Que el gasto interno y el empleo se recuperen en 2015 y 2016 es algo
verosímil, pero ni mucho menos garantizado”, apunta Rallo, “puede darse el
caso de que sigamos lentamente creciendo bajo el manto protector del BCE, pero
los desequilibrios profundos de nuestra economía están lejos de haberse
corregido”. Para Rallo existen numerosos riesgos en el horizonte que, en caso
de materializarse, podrían revertir gravemente la situación: “La cuestión es
cuán sostenible es ese crecimiento futuro y, por tanto, cuán sostenible puede
ser el rebote”.
García-Pando
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