Con la entrada en vigor de la Directiva
2014/17/UE, de 14 de febrero de 2014se aprobó la Ley 5/2019, de 15 de marzo,
reguladora del crédito inmobiliario con la que se pretendía poner
fin a dicha litigiosidad entorno a las cláusulas contractuales.
Numerosas han sido las sentencias que se han
pronunciado sobre dichas clausulas que vamos a mencionar más adelante:
1. Vencimiento anticipado
El artículo 693.2 LEC, en la Ley 1/2013, de 14
de mayo, disponía que podría reclamarse la totalidad de lo adeudado por
capital e intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de
falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin que el deudor cumpliere
su obligación de pago o un número de cuotas tal que supusiese que el deudor
hubiera incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres
meses, siempre que este convenio conste en la escritura de constitución de la
hipoteca.
En aquellos préstamos firmados con anterioridad a dicha
fecha y que acordaban el vencimiento en otros términos, el prestamista no
declaraba vencido el préstamo en tanto en cuanto no se cumpliese, en la
práctica, con lo estipulado en la citada regulación. Es por ello, el Tribunal
Supremo venía admitiendo la validez de esta cláusula, siempre que el
incumplimiento del deudor fuese esencial y suficientemente grave con respecto a
la duración y la cuantía del préstamo.
Posteriormente, con el artículo 24 de la Ley
5/2019, de 15 de marzo, se establece que el vencimiento anticipado solo
podrá tener lugar cuando se produzca el impago de cuotas equivalente a:
1. Al 3% de la cuantía del capital concedido, si la
mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo.
2. Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la
mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo.
En consecuencia, se modifica el artículo 693.2 de la LEC quedando redactado de la
forma que sigue:
“Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por
capital y por intereses en los términos en los que así se hubiese convenido en
la escritura de constitución y consten en el asiento respectivo. Siempre que se
trate de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté
garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la
adquisición de bienes inmuebles para uso residencial, se estará a lo que
prescriben el artículo 24 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de
crédito inmobiliario y, en su caso, el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria”.
Esta nueva regulación es de aplicación también a los
contratos anteriores a su entrada en vigor. Al respecto, el Tribunal
Supremo, en su Sentencia núm. 463/2019, de 11 de septiembre,
resuelve que:
·
Los procesos en los que el préstamo se
dio por vencido antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo,
serán sobreseídos.
·
Los procesos en que, con posterioridad a
la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo, serán
sobreseídos si los impagos de las cuotas de la hipoteca son inferiores a 12
meses.
·
Los procesos en que, con posterioridad a
la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo, continuarán
su curso si los impagos de las cuotas de la hipoteca son superiores a 12 meses.
Es importante destacar que, el Supremo advierte que
los autos de sobreseimiento dictados en base a lo anterior no surtirán
efecto de cosa juzgada, pudiéndose iniciar nueva demanda ejecutiva en
cumplimiento de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.
2. Intereses de demora
Con la publicación de la Ley 1/2013, de 14 de
mayo, se estableció como limitación que los intereses de demora no podían
ser superiores a tres veces el interés legal del dinero.
Igualmente, se estableció que sólo podían devengarse
intereses legales sobre el principal pendiente de pago.
La Ley 5/2019 fijó que, cuando el
préstamo o crédito fuese concedido a una persona física y estuviese garantizado
mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, los intereses de
demora serán el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales.
De este modo, a la hora de calcular la deuda
pendiente, el acreedor aplica como interés de demora el interés remuneratorio
más tres puntos porcentuales.
3. Gastos hipotecarios
Finalmente la Ley 5/2019 establece
que los gastos hipotecarios, para los préstamos hipotecarios firmados con
posterioridad a su entrada en vigor, se distribuirán de la siguiente forma:
Serán a cargo del prestamista:
·
Los gastos de gestoría.
·
Los aranceles notariales.
·
Los gastos de Registro.
·
El pago del Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (fijado tras la Sentencia núm.
1505/2018, de 16 de octubre de 2018, del Tribunal Supremo y el artículo 29 del
Real Decreto Ley 17/2018, de 8 de noviembre).
Serán a cargo del prestatario:
·
Los gastos de tasación.
·
Los gastos notariales de las copias
solicitadas por su cuenta.
No obstante, para aquellos préstamos hipotecarios
firmados con anterioridad a dicha Ley, los gastos se distribuirán según la
doctrina fijada por el Tribunal Supremo con sus cuatro Sentencias de 23 de
enero de 2019 (SSTS 44/2019, 46/2019, 47/2019 y 48/2019), es decir:
·
Los gastos de notaria se deberán
distribuir por mitad.
·
Los gastos de gestoría se distribuirán
por mitad.
·
Los gastos de registro los asumirá el prestamista.
·
El impuesto recaerá sobre el prestatario
pues, hasta la modificación de 2018, era el sujetado pasivo.
Tras la Sentencia del Tribunal de Justicia de
la Unión Europa, de 16 de julio de 2020, por la cual se estableció que “(…)
en caso de nulidad de una cláusula contractual abusiva que impone al consumidor
el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de
hipoteca, el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades
abonadas en virtud de esta cláusula, salvo que las disposiciones de Derecho
nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan al consumidor el pago
de la totalidad o de una parte de esos gastos”.
A pesar de existir una vertiente interpretativa que
entiende que los gastos deberán ser enteramente asumidos por la entidad
prestamista, la realidad es que la STJUE confirma la jurisprudencia del
Tribunal Supremo y, por lo tanto, los gastos hipotecarios quedarán
distribuidos en la forma explicada.
En este sentido se ha pronunciado el Tribunal
Supremo, en su Sentencia núm. 457/2020, de 24 de julio (Recurso
de casación 1053/2018).
La nulidad de una cláusula abusiva conlleva a la
subsistencia de dicho contrato sin esa cláusula, pero eso no significa que esta
no pueda ser sustituida por las disposiciones de Derecho nacional, como así
ocurre con los intereses de demora.
En consecuencia, la nulidad de la cláusula no puede
conllevar que el prestamista restituya unos gastos que no le corresponden
pagar.
4. Comisión de apertura
Respecto de la comisión de apertura, en contra del
criterio asentado por el Tribunal Supremo, resuelve la Sentencia del
TJUE, de 16 de julio de 2020, que esta comisión estará sujeta a análisis de
transparencia y será válida siempre que responda al servicio prestado, extremo
cuya comprobación incumbirá al juez competente.
5. Pacto novatorio
No forman parte de las cláusulas del préstamo
hipotecario, los contratos de novación que han sido objeto de reciente estudio
y análisis.
Con ello nos referimos a aquellos contratos privados
firmados, entre prestamista y prestatario, a efectos de modificar ciertas
cláusulas del préstamo hipotecario, principalmente con la finalidad de eliminar
el tipo mínimo (cláusula suelo) y evitar un futuro litigio entre las partes,
convirtiendo así una situación de incertidumbre en seguridad para ambos.
El pasado 9 de julio, el Tribunal de Justicia resolvió
respecto a estos contratos de novación indicando que la renuncia a hacer valer
el carácter abusivo de una cláusula, para resolver una controversia, será
válida siempre que proceda de un consentimiento libre e informado por parte del
consumidor.
En todo caso, incumbe al Juez competente verificar
dichos extremos.
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